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        樓市調研:銷售回暖 強二線率先進入復蘇通道

        21世紀經濟報道|2022年06月29日
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        盡管多地樓市觸底回穩的態勢已經顯現,但當前整體市場的成交量仍處于歷史低位,疫情影響下,市場信心和消費者預期仍待恢復。

        在持續的穩樓市政策助力下,房地產成交數據開始有所改善,6月份,銷售回暖的跡象相對明顯。

        中指研究院以截至6月25日的成交數據估算整月數據預計,6月份一線城市樓市成交量將環比上漲122.1%,其中,上海在本輪疫情后恢復銷售對一線城市數據帶動較大;二線代表城市將環比上漲84.4%,三線代表城市將環比上漲56.1%。貝殼研究院監測50個重點城市的成交數據也顯示,6月二手房成交量迎來了連續環比增長,增幅達到25%。

        這其中,強二線城市率先進入復蘇通道,回暖力度優于其他城市。多家房地產研究機構數據顯示,杭州、南京、成都、蘇州等城市優化樓市調控政策后,成交量持續回升。

        “當前樓市,強二線城市和一線城市正在領頭修復,普通二線及以下城市預期仍在低位?!必悮ぱ芯吭菏紫袌龇治鰩熢S小樂告訴記者,根據政策傳導規律,更多城市的樓市企穩正在醞釀中,預計下半年市場將呈現逐月修復態勢。

        盡管多地樓市觸底回穩的態勢已經顯現,但當前整體市場的成交量仍處于歷史低位,疫情影響下,市場信心和消費者預期仍待恢復,全年房地產市場缺口在年內無法完全補回,基本面較弱的城市期待更多促進市場流通相關的支持政策。

        政策效果釋放

        在房地產銷售一線,如果尋找樓市轉暖的分水嶺,南京龍湖宸閱府的置業顧問張明認為,這個節點是4月底。

        4月29日,中央政治局會議定調“支持各地從當地實際出發完善房地產政策,支持剛性和改善性住房需求,優化商品房預售資金監管,促進房地產市場平穩健康發展”。

        由此,房地產調控政策進入密集優化期,各地因城施策加大信貸支持力度,降首付、降房貸利率,同時適度優化調整限購、限售、限價等政策,促進銷售回暖。

        “有好幾個政策敏感度高的客戶,4月29日當天晚上就打電話來預約看房?!睆埫骰貞浾f。他服務的南京龍湖宸閱府項目屬于改善型樓盤,配套相對優越,但開盤時,到訪的客戶并不多,張明直言是一個“不太好的開盤”。

        張明告訴記者,他接觸的客戶在南京各大樓盤來回看,也不著急下手,對樓市持有觀望態度。隨著中央定調,南京頻繁調整樓市政策,放寬限購、放寬限售、增加公積金購房支持力度、增加多孩家庭購房套數……釋放出更多購房需求。

        隨著政策落地,售樓處變得越來越熱鬧,以前一天只有零星的幾組客戶到訪,后來,張明一個人每天就要接待六七組客戶,購房者下手也更加果斷。5月份,張明的成交量是8套,而6月剛過半時,他已經賣掉了7套房子。龍湖宸閱府的相關數據顯示,截至6月19日,項目到訪量超過1500組,日均到訪量約80組,成交額已經達到3億元。

        旭輝相關負責人同樣認為分水嶺是4月底,“4月29日之后,放松限購、優化限售、調低利率等政策組合拳出臺的‘量’和‘質’都有了顯著的提升,我們監測到的樓盤來訪量較之前也有了明顯提升?!?/p>

        5月份以來,優化樓市調控政策的城市進一步擴圍,并且向高能級城市延伸,政策內容更加多樣化。

        在杭州工作的呂寧告訴記者,5月17日杭州優化樓市調控政策,購房所需的社保繳納年限和個人所得稅繳納年限均被縮短。呂寧和男朋友一年前從上海移居杭州,“周二知道新政策下我們可以買房啦,周六就簽好了合同?!?/p>

        穩樓市政策對需求的釋放效果顯而易見,在強二線城市,這種政策效果的影響則更加明顯。

        貝殼研究院監測數據顯示,前述提到的南京,5月二手房成交量環比上漲60%;杭州6月二手房成交量環比上漲75%。同為強二線城市的成都和蘇州,在優化樓市調控政策的一個月內,二手房成交量分別環比上漲80%和60%。

        該機構指出,強二線城市調控優化后,二手房成交明顯增長,政策效果持續性較強。

        新房成交同樣呈現出這種變化。諸葛找房數據研究中心提供的數據顯示,杭州、南京、成都、蘇州6月份的周度新房成交量均表現為一條上升曲線,其中蘇州的上升幅度最為明顯。

        復蘇路徑漸清晰

        相比之下,鄭州、蘭州、哈爾濱等弱二線城市,樓市調控政策優化后,效果持續性相對較弱。

        3月1日,鄭州出臺扶持政策,被譽為“全國優化樓市調控第一槍”。貝殼研究院監測數據顯示,3月當月,鄭州二手房成交量環比增長超過100%,但后期效果乏力,4、5月成交量持續下降,6月“房票安置”出臺帶動了新一輪住房需求釋放,但實際效果仍有待觀察。

        鄭州當地多位潛在購房人告訴記者,目前還在觀望中,他們的擔憂在于“現在市場上有太多的房子,不確定以后鄭州樓市能不能好起來,我不想成為‘接盤俠’?!?/p>

        許小樂認為,市場復蘇動能分化的根本在于城市基本面的差異,本身需求基本面良好的城市,在疫情好轉和政策支持下,可以率先進入復蘇通道。

        貝殼研究院指出,根據政策傳導規律,市場復蘇分為“領頭復蘇”、“帶動復蘇”和“整體復蘇”三個階段。

        第一階段,領頭復蘇,即少數領頭城市市場信心率先修復,成交量修復增長、價格止跌企穩;第二階段,更多的城市跟進,出現量增價漲;第三階段,修復傳導至其他基本面較弱的城市。

        “當前市場走到了第一階段向第二階段過渡時期,即強二線城市和一線城市領頭修復,普通二線及以下城市預期仍在低位?!必悮ぱ芯吭号袛?,從2014-2015年市場復蘇時間節奏來看,第二階段與第一階段相差約3個月,第三階段和第二階段相差約4個月,考慮到本輪下行疊加房企流動性風險和疫情擾動風險,本輪市場第二、第三階段修復所需時間可能更長,并且第三階段修復只包括部分城市。

        據此,該機構推演認為,今年8月普通二線城市將迎來房價企穩,年底部分低能級城市迎來房價企穩,預計下半年市場呈現逐月修復態勢,同比降幅不斷收窄。

        記者調研沈陽樓市發現,弱二線城市的樓市在政策扶持下也迎來了變化。

        5月以來,沈陽密集出臺穩樓市政策,部分潛在購房客戶一改猶豫觀望態度。龍湖集團布局在沈陽的改善型樓盤——龍湖云頌,截至6月19日,6月共到訪客戶接近800組,成交金額約8000萬元。

        龍湖6月的銷售數據顯示,該集團位于高能級城市的優質項目率先回溫,在政策的助力下,改善型購房者的需求得到釋放,成為推動樓市轉暖的一支重要力量。

        業內分析人士預計,隨著疫情日趨穩定,各城市友好政策落地,下半年銷售情況會逐步回升,樓市將會加速修復。


        編輯:曹煜


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