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        【首批上市REITs周年回眸】紅土鹽田港REIT:長遠布局公募REITs領域 持續釋放優質倉儲物流資產增長潛力

        新華財經|2022年06月29日
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        紅土鹽田港REIT上市以來表現如何?解禁潮對市場流動性有多大影響?未來是否有擴募計劃?帶著這些問題,新華財經記者專訪了深圳市鹽田港集團有限公司董事、財務總監向東。

        編者按:2021年6月21日,首批9只基礎設施公募REITs產品在滬深交易所上市。經過一年的運行,這批先行者發生了怎樣的故事,有了哪些新的感悟?新華財經特別策劃“首批上市REITs周年回眸”系列報道,二度赴首批基礎設施REITs的原始權益人企業進行調研,聽聽他們如何看待這一年的成績,了解他們對未來的計劃。

        新華財經深圳6月29日電(記者衛韋華)自2021年6月21日首批公募REITs產品問世以來,公募REITs運行已滿一周年。目前看來,首批9只REITs均完成2021年度分紅,二級市場回報良好。同時,REITs規則體系和制度建設逐步完善,擴募規則正式落地,REITs市場有望加速擴容。

        作為國內9只首批發行的公募REITs產品之一,紅土鹽田港REIT發行規模為18.4億元,發行價2.3元/份,基金份額共8億份。紅土鹽田港REIT上市以來表現如何?解禁潮對市場流動性有多大影響?未來是否有擴募計劃?帶著這些問題,新華財經記者專訪了紅土鹽田港REIT原始權益人深圳市鹽田港集團有限公司(以下簡稱“鹽田港集團”)董事、財務總監向東。

        底層資產優質 業績穩中向好

        紅土鹽田港REIT的底層資產為位于深圳的港口倉儲物流基礎設施——鹽田港現代物流中心。調研中記者了解到,鹽田港集團在深圳擁有鹽田港、大鏟灣港和小漠港這三大港區。其中,鹽田港是世界最大的單體集裝箱港區,自1994年開港至今,承擔了深圳一半的集裝箱吞吐量、廣東省超1/3的外貿進出口,鞏固了深圳作為亞太地區重要物流樞紐的地位?,F代物流中心項目作為鹽田港重要的配套設施,主要服務于進出口貿易的物流市場。因此,紅土鹽田港REIT底層資產不僅需求穩定可觀,同時也因位于一線城市中,高標倉供應最為緊張的深圳市,成為倉儲物流行業中的稀缺資源。

        向東表示,自上市以來,紅土鹽田港REIT的底層資產在基金管理人和資產管理機構的管理下穩定運營。截至2022年3月31日,項目出租率為99%。

        “盡管深圳在今年3月份發生疫情,但整體而言對于底層資產的影響有限,保稅倉儲物流租賃市場呈現租金穩定增長、空置率低位運行的市場態勢?!毕驏|介紹,過去一年內,紅土鹽田港REIT走勢持續保持良好,價格漲幅較大,產品價值獲得了市場投資人的認可。截至6月28日,紅土鹽田港REIT二級市場價格為3.316元/份,相較發行價上漲44%。同時,紅土鹽田港REIT于2022年4月完成一次年度派息,派息金額為0.575元/10份基金份額。

        “作為鹽田港區的基礎設施代表性項目,鹽田港現代物流中心項目為鹽田港提供了良好的倉儲物流服務,亦從中取得持續、穩定的現金流,投資回報良好?!毕驏|說。

        公募REITs為企業行穩致遠提供金融助力

        據記者了解,物流地產項目運營通常以收取租金的方式獲得收益,回本時間較長,導致企業拿地擴張時經常出現資金緊缺的問題,無法通過類似房產銷售的方式實現資金的快速回籠,加之目前國內高標倉的建設水平相對落后,倒逼企業快速擴展搶占市場資源,而REITs這一金融工具的推出為物流企業長期穩健發展提供了最佳的金融助力。

        向東表示,發行公募REITs對于鹽田港集團的發展可謂意義深遠。一方面, 通過本次公募REITs運作的積極探索,鹽田港集團打造了倉儲物流基礎設施資產的退出路徑,構建了“投、建、管、退”的發展模式,成功助力鹽田港集團進一步擴展資產的管理規模。

        另一方面,作為深圳市屬國企中基礎設施投資運營方面的代表性企業,鹽田港集團以重資產運營為主,固定資產占比較大,通過嘗試公募REITs運作將存量資產上市,能有效解決港口基礎設施資產投資回收期較長的問題,為企業探索出一套輕重資產分離的領先運營模式,促進輕資產運營與市場接軌。

        此外,公募REITs資產上市平臺還為鹽田港集團未來的港口及倉儲物流基礎設施業務帶來“活水”,吸引社會資本參與基建項目,有利于加速企業“十四五”期間重大基礎設施項目的建設,助力企業長遠發展。

        “公募REITs已成為盤活存量資產擴大有效投資的重要抓手之一,也是落實國家重大產業戰略的必要手段之一?!毕驏|表示,未來,紅土鹽田港REIT將繼續保持健康穩定的運行,持續釋放其作為優質倉儲物流資產的增長潛力,從而讓投資者分享到深圳基礎設施行業發展的市場紅利。

        解禁后投資者結構或更多元化

        過去一年,公募REITs二級市場份額一直呈現“僧多粥少”的局面,價格長時間以來也一直處于溢價交易狀態。近日,首批公募REITs的9只產品限售份額已相繼首次解禁,意味著9只基金中的部分戰略配售份額將同已流通份額一樣可以進入二級市場自由流通,產品戰略配售投資者也可以賣出獲得收益。

        業內人士表示,公募REITs在二級市場整體漲幅較大,既有首批產品本身底層資產優質的因素,也反映出市場對公募REITs的了解正逐步加深。隨著解禁期到來,首批公募REITs的可流通份額有望擴大一倍左右。

        對此,向東透露,紅土鹽田港REIT的戰略配售投資者占比為60%,目前基金管理人正持續跟進戰略配售投資者解禁后的交易安排,協助撮合大宗交易,做好二級市場監控工作,盡量降低解禁對二級市場價格的影響。

        向東表示,鹽田港集團擁有豐富的公募REITs儲備資產,并已在公募REITs領域進行了長遠布局,后續鹽田港集團將從資產儲備中甄選符合監管要求的優質資產,陸續注入,滾動發展,做大做強紅土鹽田港REIT。

        對于市場擴容和投資者的大量關注,業內人士認為,隨著試點工作的推進和市場規模的擴大,公募REITs將逐步成為投資者的常規配置工具,投資者也將從更多維度去評判公募REITs,不同類型項目的價值判斷和估值邏輯等方面的差異將逐步顯現,投資者對不同項目的認購熱情和投資預期也會有所不同,最終可能導致市場表現進一步分化。

        編輯:史可

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        新華財經聲明:本文內容僅供參考,不構成投資建議。投資者據此操作,風險自擔。
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